COVİD-19 SALGINININ İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN AKIBETİ AÇISINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ

GİRİŞ

Öncelikle belirtmek gerekir ki, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde; savaş, ekonomik kriz, salgın hastalık gibi olağanüstü sebeplerin ortaya çıkması halinde sözleşmenin akıbetinin ne olacağı konusunda özel bir düzenleme yer alıyor ise, sözleşme özgürlüğü kapsamında bu hükümlerin uygulanmasına öncelik verilecektir. Ancak böyle bir hüküm bulunmadığı takdirde, mevcut sorun ve talepler karşısında yasa maddeleri ve konuyla ilgili Yargıtay içtihatlarının nasıl bir tablo çizdiği aşağıda ortaya konulmaya çalışılmıştır. Bu kapsamda sırasıyla; TBK’nın “önemli sebeple fesih” halini düzenleyen 331. maddesi (eski Borçlar Kanunu’ndaki karşılığı olan 264. maddesi), “ifa imkansızlığı”nı düzenleyen 136. Maddesi ve “aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138. maddesi ele alınmıştır.

I. KİRA SÖZLEŞMESİNİN ÖNEMLİ SEBEPLERLE FESHİNİN (TBK_m.331/EBK_m.264) DEĞERLENDİRİLMESİ

TBK’nın kira sözleşmesine ilişkin genel hükümleri kapsamında, olağanüstü fesih sebebi olarak öngörülen 331. maddesi, tarafların her ikisine de kira ilişkisinin sürdürülmesini kendisi için çekilmez kılan önemli sebeplerin varlığı halinde, sözleşmeyi feshetme imkanı tanımıştır. Bu düzenleme konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde de uygulanabilmektedir[1]. Gerçi anılan hükmün yürürlüğü, 6353 Sayılı Kanunla değişik 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesiyle, kiracısı TTK ‘da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişisi olan işyeri kiraları bakımından 1 Temmuz 2020 tarihine kadar ertelenmiştir. Ancak, erteleme öngören geçici 2. madde uyarınca, ertelenen bu maddede belirtilmiş olan konuya ilişkin olarak kira sözleşmesinde düzenleme yapılmışsa sözleşme hükümleri uygulanacak; sözleşmede hüküm bulunmuyorsa mülga BK hükümleri tatbik edilecektir. 818 sayılı mülga BK’da ise, TBK’nın 331. maddesinin doğrudan karşılığı (m. 264) bulunduğu için, işyeri kiracıları eğer mevcut kira sözleşmelerinde bir hüküm yoksa TBK m. 331 yerine mülga BK m. 264’ye dayanarak önemli sebeple fesih gerçekleştirebilirler[2].

Gerek TBK’nın 331. maddesine gerekse mülga BK’nın 264. maddesine göre, sözleşmeyi sona erdirebilecek önemli sebepler; kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan, sözleşme kurulurken öngörülemeyen ve fakat ortaya çıkmasıyla birlikte dürüstlük kuralınca önemli sebebe dayanan taraf için sözleşmenin ifasını ve sürdürülebilirliğini çekilmez kılan ağır durumlardır[3]. Sözleşmeyi sona erdirmek isteyen taraf, dayandığı önemli sebebin doğumunda kusurlu bulunmamalıdır[4].

TBK’nın 331. madde hükmünde, önemli sebeplerin varlığı halinde “sözleşmenin yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman” sona erdirilebileceği belirtilmiştir. Sözleşmenin “her zaman” feshedilebileceği öngörüldüğünden, taraflar, kira dönemi sonunu beklemeden sözleşmeyi sona erdirebilirler; ancak hükümde geçen yasal fesih bildirim süresine uymak kaydıyla. Yasal fesih bildirim süresi ise TBK’nın 329. maddesine göre 3 aydır. Bu durumda feshin sona erdirici etkisi, fesih bildiriminden 3 ay sonra gerçekleşecektir[5]. Benzer düzenleme mülga BK’da da mevcuttur[6]. O halde yaşanan salgın nedeniyle işletme geliri tamamen ya da ciddi ölçüde sekteye uğrayan işyeri kiracısı, bu sürecin belirsizliği nedeniyle kira sözleşmesini önemli sebeple feshetmek istediğinde, bu konudaki yazılı bildirimi kiraya verene ulaşmasından itibaren 3 ay sonra hüküm doğuracaktır. Dolayısıyla sözleşme 3 ay daha ayakta kalacak, 3 ay boyunca kira bedelini ödeme yükümlülüğü devam edecektir.

Örneğin 10.04.2020 tarihinde akdedilen bir kira sözleşmesinde, kiracının önemli sebeplerin varlığına dayanan fesih bildiriminin 15.04.2020 tarihinde kiracıya ulaştığının kabulü halinde, kira sözleşmesi 15.04.2020 tarihinden itibaren 3 ay sonra; 15.07.2020 tarihinde sona erecektir.

Mülga BK, 6098 sayılı TBK’dan farklı olarak, önemli sebeple fesih halinde karşı tarafa tam tazminat ödenmesini, hatta kira süresinin 1 yıldan fazla olması halinde bu tazminat bedelinin 6 aylık kira bedelinden düşük olamayacağını öngörmüştür (Mülga BK_m. 264/2)[7]. Mülga BK’nın aksine 6098 sayılı TBK, hakimin durum ve şartları dikkate alarak fesih bildiriminin parasal sonuçlarını hükme bağlayacağını ifade etmekte, dolayısıyla isabetli biçimde asgari bir tazminat belirlemeksizin somut olayın şartlarına göre tazminatı hakimin takdir edeceğini öngörmektedir (TBK m.331/2)[8]. Bu hüküm doğrultusunda, somut uyuşmazlık dikkate alınarak hiç tazminat ödenmemesi de mümkündür[9].

Yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda, dünya genelinde olduğu gibi ülkemizi de saran korona virüs salgını, işletme faaliyetleri İçişleri Bakanlığı’nın genelgeleriyle durdurulan yahut genelge kapsamında olmamakla birlikte sosyal hayatın durma noktası gelmesi sonucu fiilen iş yapamaz hale gelen ya da kendisinin ve çalışanlarının sağlığını korumak amacıyla işletme faaliyetlerini durdurmak zorunda kalan veya 65 yaş üstünde olması nedeniyle sokağa çıkma yasağı kapsamında olan[10] işyeri kiracıları açısından kira sözleşmenin feshine yol açan önemli sebep sayılabilir. Zira salgın nedeniyle kiracının işletme faaliyetlerini sürdürememe hali, önceden öngörülmesi mümkün olmayan, kendisinden tamamen bağımsız ve ne kadar süreceği belirsiz olan bir süreçtir. Nitekim salgın hastalık, kira sözleşmesinin önemli sebeple feshine yol açan savaş ve ağır ekonomik kriz halleri gibi[11] sözleşmenin taraflarından bağımsız, hatta tüm ülke geneline hakim bir sorundur.

Ancak fesih bildiriminin etkisini 3 ay sonra gösterecek olması ve özellikle de pek çok işyeri kirası bakımından TBK m.331’in değil mülga BK m.264’ün uygulanacak olması nedeniyle sözleşmeyi fesheden tarafın diğer tarafa tazminat ödemesi gerekeceğinden, sözleşmenin önemli sebeple feshi mevcut soruna makul bir çözüm getirmemektedir. Ayrıca öncelikle TBK m. 138 uyarınca uyarlama imkanının olup olmadığına bakmak daha yapıcı bir yaklaşım olacaktır. Zaten uyarlama imkanı olduğu halde doğrudan sözleşmenin feshi yoluna gitmek, uyuşmazlığın mahkeme önüne gelmesi halinde feshin geçersizliğine yol açabilir[12].

II. TBK M. 136 İLE ÖNGÖRÜLEN İFA İMKANSIZLIĞI

“MADDE 136- Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır. Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.”

TBK m. 136 ile borçlunun kusuru olmaksızın sonradan meydana gelen sürekli imkansızlık hali düzenlenmiştir[13]. Peki ülkemizde Covid-19 vakasının ilk kez resmi olarak görüldüğü 10 Mart 2020 tarihinden itibaren başlayan süreç, işyeri kira sözleşmeleri bakımından TBK m. 136 kapsamında ifa imkansızlığı olarak değerlendirilerek sözleşmenin sona erdiğinden bahsedilebilir mi? Bu sorunun cevabının olumlu olduğunu söylemek oldukça zordur. Zira TBK m. 136’da düzenlenen ifa imkansızlığı sürekli/devamlı bir engele dayandığı gibi, esasen ani edimli sözleşmeleri temel almaktadır. Oysa kira sözleşmesi ani değil sürekli borç ilişkisi doğuran sözleşmelerdendir ve korona virüs salgının yarattığı imkansızlık da sürekli değil geçici niteliktedir[14]. Yaşanan salgının işyeri kira sözleşmeleri açısından TBK m.136 ile olan ilişkisi aşağıda basamak basamak irdelenmiştir.

1. Her şeyden önce netleştirilmesi gereken husus, ifa imkansızlığının kira sözleşmesinin hangi tarafının hangi edimi yönünden ele alınacağıdır:

1.a. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bıraktığı, bunun karşılığında kiracının da kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir[15]. Şu halde kira sözleşmesinde, kiraya verenin asli borcu kiralananı sözleşmede öngörülen kullanma amacına uygun bir biçimde kiracıya teslim etme ve sözleşme ilişkisi devam ettiği sürece kullanıma elverişli halde bulundurma borcu (TBK m. 301) iken, kiracının asli borcu kararlaştırılan kira bedelini ödemektir (TBK m. 313).

1.b. Ülkemizde korona virüs salgını nedeniyle, önce 65 yaş üstü vatandaşlar, sonra da 20 yaşın altındakiler için sokağa çıkma yasağı getirilmiş, bunların haricinde imkanı olanlardan kendi OHAL’ini ilan etmeleri istenmiş[16], belli başlı alanlar dışında ticari ve sosyal hayat durma noktasına gelmiştir. İçişleri Bakanlığı tarafından çıkarılan genelgelerle sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe gibi bazı işyerlerinin faaliyetleri geçici olarak durdurulmuştur. Sonuç olarak gerçek veya tüzel kişilerin ekonomik faaliyetlerini yürütmek üzere kiraladığı işyerleri, salgın nedeniyle işlemez hale gelmiştir ki bu sözleşmenin her iki tarafının da kusuru olmaksızın gerçekleşmiştir.

1.c. Ancak, mücbir sebep[17] olarak kabul edilebilecek korona virüs salgını ve salgın nedeniyle işletme faaliyetlerinin durdurulmasını öngören idari kararlar, kiracının kira bedelini ödeme borcu yönünden bir “ifa imkansızlığı” olarak nitelenemez. Zira para borçlarında imkansızlık söz konusu olmamaktadır[18]. Bununla birlikte salgının, kiraya verenin “kiralananı sözleşme süresi boyunca kullanıma elverişli halde bulundurma borcu” yönünden bir ifa imkansızlığı yaratıp yaratmadığı irdelenmelidir.

2. Covid-19 salgınının, kiraya verenin kiralananı (işyerini) kullandırma borcu üzerindeki etkileri ve bunun TBK m. 136 ile bağlantısı incelenirken, öncelikle imkansızlığın tanımına bakmak, ardından bu tanımı kiralanan işyerinin faaliyeti özelinde değerlendirmek gerekmektedir.

2.a. Sonraki - kusursuz imkansızlığı düzenleyen TBK 136. madde hükmünde imkansızlığın tanımı yapılmamış, mahiyeti açıklanmamıştır. Öğretideki hakim görüşe göre sonraki imkânsızlık, sözleşmenin geçerli biçimde kurulmasından sonra meydana gelen sebeplerle, borçlanılan edimin kesin ve sürekli olarak ifa edilememesidir[19]. Azınlıktaki bir başka görüşe göre ise, alacaklının ifayı elde edemediği hallerin tümü imkânsızlık kategorisindedir[20].

2.b. Şu halde, yaşanan salgın nedeniyle istisnasız tüm işyeri kiralarında kiraya verenin kullandırma borcu yönünden imkansızlık oluştuğunu söylemek mümkün değildir. Örneğin kiralanan yer eczane olarak işletiliyorsa, salgın, kiracının kiralananı kullanmasını engellememiştir; halbuki bir kuaför olarak işletiliyorsa kiracı işletme faaliyetine devam edememektedir[21]. Bu sebeple önemli olan kiralananın kendisi değil; kiralananda yerine getirilen işletme faaliyetinin türüdür.

2.c. Yukarıda belirtildiği üzere İçişleri Bakanlığı genelgeleriyle bazı işletme faaliyetleri geçici süreliğine durdurulmuştur[22]. Dolayısıyla bu faaliyetler bakımından tarafların kusuru olmaksızın meydana gelen bir hukuki imkansızlıktan bahsedilebilir[23]. Ancak bu hukuki imkansızlığın, kiraya verenin kiralananı sözleşmede öngörülen kullanma amacına elverişli bulundurma borcu yönünden söz konusu olabilmesi için, tarafların kira sözleşmesinde kiralananın ne amaçla kullanılacağını kararlaştırması ve bu amacın da genelgelerle yasaklanan faaliyetler içinde olması gerektiği yönündeki görüş son derece isabetli görünmektedir[24]. Zira kira sözleşmesinde spesifik bir kullanma amacı belirtildiğinde, kiraya verenin kiralananı belirtilen bu amaç dahilinde kullanılmasını sağlama borcu gündeme gelir. Konuya ilişkin Yargıtay HGK’nın 1996/13-809, 1997/152 sayılı kararı şu şekildedir:

“Taraflar arasında düzenlenmiş bulunan 1.5.1992 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kiralananın ‘bayan kuaförü’ olarak kullanılacağı kabul edilmiştir. Gerek sözleşmenin bu hükmünden, gerek toplanan diğer delillerden davalı kiralayanın, kiralananı ‘bayan kuaförü’ salonu olarak kullanılmasını sağlama taahhüdü altına girdiği açıkça anlaşılmaktadır. BK 249 maddesi hükmü uyarınca, kiralayan kiralananı akitten maksut olan kullanmaya salih bir halde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti süresince bu halde bulundurmakla yükümlüdür.” [25]

O halde kira sözleşmesinde kiralananın kullanım amacı, yasaklanan faaliyetler (örneğin bar, güzellik merkezi, internet kafe, hamam, vs.) kapsamına girmekte ise, kiraya verenin taahhüt altına girdiği kullandırma borcu yönünden kusursuz (hukuki) imkansızlık söz konusu olur. İleride AVM’lerin kapanması söz konusu olursa, buradaki mağazalar bakımından da aynı imkansızlık gündeme gelir. Buna karşılık taraflar arasında kiralanan bakımından özel bir kullanma amacı öngörülmemişse kanımca imkansızlıktan bahsedilemez. Zira bu halde kiraya veren, bilhassa belli bir kullanım türü için taahhüt altına girmemiştir ve kiracının, sözleşme konusu kiralananı yasak kapsamında olmayan bir faaliyet için kullanması mümkündür. Keza sözleşmede kullanım amacı belirtilmiş olmakla birlikte (örneğin mimarlık ofisi ya da matbaa olarak kullanılacak olması gibi), bu işletme amacının yasaklanan faaliyetlerden biri olmaması halinde de kiraya verenin kullandırma borcu açısından imkansızlıktan söz edilemez. Zira bu halde kiracı kiralananı açıp kullanabilmekte, işletebilmekte; ancak belki kazanç elde edememektedir. Kiracının kazancı ise kira sözleşmesinin konusu değildir.

3. Yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda bir işyeri kira sözleşmesinde kiraya verenin kullandırma borcu bakımından imkansızlık oluşabileceği varsayımında, bu defa imkansızlığın dayanağı olan korona virüs salgınının “geçici” niteliğine dikkati çekmek gerekmektedir. Esasen anlatılmak istenen, örneğin kiralanan işyerinin yanarak kullanılamaz hale gelmesi gibi sürekli bir imkansızlığın burada olmadığıdır. Zira ifanın önünde devamlı bir engel yoksa ve engel ortadan kalktığı zaman edim ifa edilebiliyorsa geçici imkânsızlık söz konusu demektir[26]. Geçici imkansızlık ve sonuçları kanunda düzenlenmemiş olup, TBK m. 136’da yer alan imkansızlığın özelliği sürekli/kalıcı olmasıdır.

3.a. Geçici imkansızlık söz konusu olduğunda sözleşmenin akıbetinin ne olacağı konusunda öğretide farklı görüşler mevcuttur: Bir görüşe göre sürekli borç ilişkisi doğuran sözleşmelerde, sözleşme kurulduktan sonra meydana gelen geçici imkansızlıklara da (kalıcı) ifa imkansızlığına ilişkin hükümler (TBK m.136) uygulanmalıdır. Zira sürekli borç ilişkilerinde imkânsızlık nedeniyle belirlenen süre içerisinde yerine getirilmeyen edimin sonradan telafisi mümkün değildir. Diğer bir görüşe göre ise geçici imkansızlığın kalıcı ifa imkansızlığına eşit sayılabilmesi için, geçici imkânsızlığın yarattığı belirsizlik nedeniyle sözleşmenin amacının tehlikeye düşmesi, edimin sonradan ifa edilmesinde alacaklının bir çıkarı kalmaması gibi şartların bir araya gelmesi gerekmektedir[27]. Ancak bu halde dahi, taraflar sözleşme ile bağlı kalmak istiyorsa yahut kira sözleşmesinde geçici imkânsızlığa rağmen tarafların sözleşme ile bağlı kalacakları kararlaştırılmış ise taraflar geçici nitelikteki engelin ortadan kalkmasını bekleyebilirler; bu durumda geçici imkansızlığın ortadan kalkmasına kadar ifa ertelenmiş olur[28].

3.b. Şu halde, sözleşme kurulduktan sonra meydana gelen geçici imkansızlık hallerinde, geçici imkansızlığa rağmen tarafların sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorusunun yanıtı aranmalıdır. Bu hususta Yargıtay’ın çeşitli Dairelerince, 28.04.2010 tarih ve 2010/15-193-235 sayılı Hukuk Genel Kurulu kararına atıf yaptıkları ve bir “tahammül süresi”nden bahsedildiği görülmektedir[29]. Anılan genel kurul kararı uyarınca, “Bu konudaki kural “ahde vefa, söze sadakat” ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engeller, hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırır. Uygulamada, geçici imkansızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulması süresine “akde tahammül süresi” denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir.” Benzer bir şekilde, yine geçici imkansızlığın bulunduğu bir uyuşmazlıkta Yargıtay, “geçici imkânsızlık halinde sözleşme mutlak olarak batıl olmadığından imkânsızlığın giderilmesi için makul bir süre” geçmesi gerekliliğinden bahsetmiş ve söz konusu uyuşmazlık açısından, geçen 9 aylık süreyi dahi makul bulmamıştır[30].

O halde TBK m.136 başlığı altında yaptığımız değerlendirme sonucunda karşılaşılacak somut uyuşmazlıklarda bir çözüme varabilmek için, ilgili kira sözleşmesinin amacı, süresi, kiracının faaliyeti vb. hususlar dikkate alınarak şu soruların cevaplanması gerekecektir:

a. Koronavirüs salgınının yarattığı durum kiraya verenin kullandırma borcu bakımından geçici imkansızlık mıdır?

- Eğer geçici imkansızlık yaratmadığı şeklinde ise, o zaman aşağıda ele alınan TBK’nın aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin uyarlanmasına yönelik 138. maddesi gündeme gelir.

b. 1. Soru kapsamında salgın, geçici imkansızlık olarak nitelenebiliyorsa, bu imkansızlık TBK m. 136’daki sürekli imkansızlığa eşit sayılarak sözleşme ilişkisi sona mı erer, yoksa bir tahammül süresi mi gündeme gelir?

- Eğer geçici imkansızlık sürekli imkansızlığa denk sayılarak TBK m.136 uygulanır ise borç ilişkisi sona ereceğinden, kiracının da kiralananı geri verme borcunun doğacağı unutulmamalıdır (TBK m. 334).

c. 2. Soru kapsamında tahammül süresi gündeme gelecekse, bu sürenin ne kadar olacağı kira sözleşmesinin amacı, süresi gibi hususlara bakılarak belirlenecektir.

III. TBK M. 138 İLE ÖNGÖRÜLEN SÖZLEŞMENİN UYARLANMASI KURUMU

“MADDE 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

Covid-19 salgını nedeniyle kira sözleşmelerinin akıbeti tartışılırken en çok sözü edilen madde, TBK’nın aşırı ifa güçlüğünü düzenleyen 138. maddesidir. Bu hüküm konut ve çatılı işyeri kiralarına da uygulanabilir niteliktedir^[31]. Anılan hükümde, taraflardan birinin sözleşmeden doğan yükümlülüğünü sonradan ortaya çıkan olağanüstü bir durum nedeniyle yerine getirmesinin aşırı derecede güçleşmesi ve buna bağlanan sonuçlar düzenlenmiştir. Burada TBK m.136’dan farklı olarak borcun ifa edilmesi güç olmakla birlikte imkansız değildir[32]. Aşağıda, 138. madde hükmünün kapsamını ve bu düzenlemenin salgınının yarattığı etkilere bağlı olarak işyeri kiraları bakımından uygulanabilir olup olmadığını incelemeye çalışacağız.

1. TBK 138. madde uyarınca, ortaya çıkan olağanüstü durum nedeniyle ediminin ifası aşırı derecede güçleşen borçlu, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasını, bu mümkün olmadığı takdirde ise sözleşmenin feshini talep edebilir. Uyarlamayı gerektirecek bu olağanüstü durum; sözleşme yapıldıktan sonra ortaya çıkan, sözleşme yapılırken öngörülemeyen ve öngörülmesi beklenmeyen, uyarlama isteyen borçlunun kusurundan kaynaklanmayan, tarafların edimleri arasındaki dengeyi aşırı ölçüde ve açık şekilde bozan bir durumdur[33]. Madde gerekçesinde belirtildiği üzere, “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, “işlem temelinin çökmesi”ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanununun 2nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır.” TBK m.138’e göre uyarlama istenebilmesi için ayrıca, borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekmektedir. Haklarını saklı tutarak ifa etmekten anlaşılacak olan, ifanın, yani örneğin ödeme borcunun ihtirazi kayıt ile birlikte yapılmasıdır[34].

2. 6098 sayılı Yasayla birlikte 138. maddede açıkça “ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak”, yani ihtirazi kayıt koyarak borcun ifasından bahsedildiğinden, bu şekilde yapılan bir ödemenin geri istenebileceği, uyarlama davalarının geriye etkili sonuç doğurabileceği düşünülmektedir. Sözleşmenin uyarlanması hakkında verilen mahkeme kararının işlem temelinin çöktüğü andan itibaren etkili olmaması uyarlamanın amacına da uygun düşmeyecektir. Ancak uyarlama hakkı yenilik doğrucu bir hak olup, 6100 sayılı HMK’nın 108/3 hükmü uyarınca kanunda aksi belirtilmedikçe yenilik doğurucu kararlar geçmişe etkili olmazlar. Nitekim Yargıtay’ın da istisnai kararları[35] olmakla birlikte, ağırlıklı olarak “her davada açıldığı tarihteki koşullara göre değerlendirilme yapılması zorunluluğu olduğu, geçmişe dönük olarak doğmuş kira alacağının indirilmesi şeklinde uyarlama istenemeyeceği” şeklinde kararlar verdiği görülmektedir[36]. Bununla birlikte, kira bedelinin geçmişe dönük olarak indirilmesi yerine, uyarlama talebi kapsamında kira süresinin uzatılması yönünde kararları bulunmaktadır[37]. Bu kapsamda verilen bir karara konu uyuşmazlıkta, Marmaray çalışmaları nedeniyle kiralananı kullanamayan kiracının açtığı uyarlama davasının kabul edilerek, dava tarihi olan 08.02.2008 tarihinden 05.02.2009 tarihine kadar olan yaklaşık 1 yıllık sürenin, “bedelsiz olarak” sözleşme süresine eklenmesine karar verildiği anlaşılmaktadır[38]. Zira uyarlama talep edildiğinden hakim, her iki tarafın da menfaatini gözeterek hakkaniyetin gerektiği şekilde sözleşme içeriğinde değişiklikler yapabilir. Bu kapsamda örneğin kısmi ödeme yerine taksitli ödeme, faizin kaldırılması, sözleşme süresinin uzatılması yahut kısaltılması gibi uyarlamalarda bulunabilir[39].

3. Şu halde, korona virüs salgınının yarattığı olumsuz etkiler nedeniyle işletmesindeki faaliyetlerini fiilen sürdüremeyen ve kazanç elde edemeyen kiracıların, bu sürecin uzamasına bağlı olarak kira bedelini ödeme borçları yönünden aşırı ifa güçlüğü yaşayacakları söylenebilir. Kiracının, taraflardan bağımsız olarak ortaya çıkan bu olağanüstü durum karşısında, önce karşı tarafla müzakere yolunu denemesi isabetli olacaktır. Böylece taraflar, dürüstlük kuralı çerçevesinde bu geçici olduğu umulan dönem için uyarlama koşullarını kendileri belirleyebilirler. Bunun yanında, ifayı çekilmez kılan olağanüstü durum geçici nitelikteyse, sözleşmenin uyarlanmasının talep edilemeyeceği ifade edilmektedir^[40]. Zira sözleşme süresince devam etmeyecek geçici bir durum için sözleşme hükümlerini değiştirmek uyarlamanın mantığıyla bağdaşmamaktadır. Eğer bu görüş kabul edilirse, salgın hastalığın yol açtığı olağanüstü fakat geçici durumun, hiçbir şekilde uyarlama davalarına konu edilmesi mümkün olmaz. Yukarıda alıntı yapılan Yargıtay kararlarında bu görüşün benimsenmediği anlaşılmaktadır. Zira kira akdi devam ederken ortaya çıkan olağanüstü fakat geçici haller (Marmaray çalışması yapılması yahut sel felaketi yaşanması gibi) nedeniyle, kira sözleşmesinde öngörüldüğü şekliyle faydalanılamayan kiralananlar bakımından uyarlama yapılması uygun görülmüştür. Ancak bu hallerde kiracıların kiralanan taşınmazları 6 ay, 1 sene gibi sürelerle kullanamadıkları anlaşılmaktadır. Dolayısıyla şu an için ülkemizde 1 aydır yaşanan salgın nedeniyle aşırı ifa güçlüğü oluştuğundan bahsetmek mümkün görünmemektedir. Ancak bu sürenin uzayacağı anlaşıldığından, önümüzdeki süreçte uyarlama yoluna sıkça başvurulacak gibi gözükmektedir.

IV. 7226 SAYILI KANUNUN GEÇİCİ 2. MADDESİ İLE GETİRİLEN DÜZENLEME

26.03.2020 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan 7226 sayılı Kanunun geçici 2. maddesi uyarınca, “ 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” TBK’da, kiraya verenin kira bedellerinin ödenmemesi halinde sözleşmeyi sona erdirebileceği iki düzenleme bulunmaktadır:

- TBK’nın 315. maddesi uyarınca kiraya veren, işyeri kira bedelini yahut yan giderleri ödemede temerrüde düşen kiracıya yazılı bildirimde bulunarak en az 30 günlük süre verir ve bu süre içerisinde kira bedeli ödenmediği takdirde kira sözleşmesini feshedebilir.

- TBK’nın 352/2. maddesi uyarınca kiraya veren, “çatılı” işyerine ait kira bedelini ödemede temerrüde düşen kiracıya, kira sözleşmesinin süresine göre belirlenecek dönemler içerisinde gönderilen iki ayrı ve haklı ihtarda bulunması halinde, madde metninde gösterilen 1 aylık süre içinde dava açarak sözleşmeyi sonlandırabilir.

Şu halde kiraya verenin, 7226 sayılı Kanunun geçici 2. Maddesi uyarınca, 1.3.2020 – 30.06.2020 tarihleri arasındaki kira bedelleri ödenmediği takdirde, yukarıdaki düzenlemelerden faydalanarak sözleşmeyi sona erdirmesi mümkün değildir. En erken 01/07/2020 tarihi itibariyle muaccel olup ödenmeyen kira bedeli için m. 315 uyarınca kiracıya bildirim yapılabilir ya da ödenmeyen bu kira bedeli m. 352/2 kapsamında iki haklı ihtara konu edilebilir.

Sözleşmenin sona erdirilmesine dayanak olamamakla birlikte, kiracının 01.03.2020 – 30.06.2020 tarihleri arasında muaccel olmasına rağmen ödemediği kira bedellerini faiziyle birlikte ödemesi gerekecektir. Bunun için kiraya verenin icra takibi başlatması mümkün ise de bu takip, 2279 Sayılı 22.03.2020 tarihli İcra ve İflas Takiplerinin Durdurulması Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararı’na göre en erken 01/05/2020 tarihinde başlatılabilecektir.

Av. & Arb. Neşe ÖZKANOĞLU

KAYNAKÇA

AKINTÜRK, Turgut/ ATEŞ, Derya, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Özel Borç İlişkileri, İstanbul 2017.

AKYİĞİT, Ercan, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, Ankara 2012.

ARAL, Fahrettin, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara 2002.

ARAL, Fahrettin/AYRANCI, Hasan, Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, Ankara 2015.

BAŞARA, Gamze, Borçlunun Sorumlu Olmadığı Sonraki İmkânsızlık Sebebiyle Borcun Sona Ermesi, Çankaya University Journal of Law, Mayıs 2010, 7/1, s. 1-22.

BAYSAL, Başak, Sözleşmenin Uyarlanması, İstanbul 2009.

BURCUOĞLU, Haluk, 6570 Sayılı Yasa’ya Göre Kiracının Tahliye Edilmesi, İstanbul 1993.

BURCUOĞLU, Haluk, Hukukta Uyarlama-Özellikle Taşınmaz Kiralarında ve Dövize Endeksli Kredi Sözleşmelerinde Uyarlama, İstanbul Üniversitesi Mukayeseli Hukuk Araştırma Dergisi s. 59-91, İstanbul 1996 (Hukukta Uyarlama).

BUZ, Vedat, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Borçların İfa Edilmesi ve İfa Edilmemesine İlişkin Değişikliklerin Değerlendirilmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Sempozyumu, 12-13 Mayıs 2011.

DOĞAN, Murat, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi, Ankara 2011.

DOĞAN, Murat/ BAYGIN, Cem, “Türk Borçlar Kanunu Tasarısında Kira Sözleşmesine İlişkin Hükümler”, Hukukî Perspektifler Dergisi, S. 4, Ağustos 2005, s. 116-131.

DURAL, Mustafa, İmkansızlık Kavramı ve Türleri, BATİDER, C.7, 1973.

EREN, Fikret, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Hazırlanmış Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2015.

ERMAN, Hasan, Borçlar Hukukunda Akit Serbestîsi ve Genel Olarak Sınırlamaları, ĠÜHFM, C. 38, S. 1-4, 1973, s. 601-619.

ERZURUMLUOĞLU, Erzan, Sözleşmeler Hukuku (Özel Borç İlişkileri), Ankara 2015.

GÜMÜŞ, Mustafa Alper, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, İstanbul 2012.

GÜMÜŞ, Mustafa Alper, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, C.I, İstanbul 2013.

GÜNAY, Cevdet İlhan, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Özel Borç İlişkileri, Ankara 2016.

GÜNEL, Mustafa Cahit, Taşınmaz Kiralarında Sözleşmenin Kiracı Tarafından Vaktinden Önce Sona Erdirilmesi, Doktora Tezi, İstanbul 2010.

GÜNDOĞDU, Fatih, Borca Aykırılık Hallerinden Kusurlu İmkansızlık ve Hukuki Sonuçları (Doktora Tezi), İstanbul 2011.

İNCEOĞLU, M. Murat, Kira Hukuku, Cilt 1, İstanbul 2014.

İNCEOĞLU, M. Murat, Kira Hukuku, Cilt 2, İstanbul 2014 (2).

KILIÇOĞLU, Ahmet, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2013.

KIRMIZI, Mustafa, 6098 Sayılı Yasada Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları, Ankara 2014.

KUNTALP, Erden/ BARLAS, Nami/ AYANOĞLU MORALI, Ahu/ ÇAVUŞOĞLU IŞINTAN, İpek/ İPEK, Mehtap/ YAŞAR, Mert/ KOÇ, Sedef, Türk Borçlar Kanunu Tasarısına İlişkin Değerlendirmeler, İstanbul 2005.

KURT, Leyla Müjde, Borçlunun Sorumlu Olmadığı Sonraki İmkânsızlık (TBK m. 136), Ankara 2016.

OĞUZMAN, Kemal /ÖZ,Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul 2017.

OLGAÇ, Senai, Türk Borçlar Kanunu Akdin Nevileri, C.II, İstanbul 1970.

ÖZÇELİK, Barış, Sözleşmeden Doğan Borçların İfasında Hukuki İmkansızlık ve Sonuçları, AÜHFD 2014, 63 (3), 569-621.

SEROZAN, Rona, Borçlar Hukuku Genel Bölüm, 3. Cilt, İstanbul 2016.

TANDOĞAN, Haluk, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C1/2, İstanbul 2008.

TOPUZ, Seçkin/CANBOLAT, Ferhat, Türk, İsviçre ve Alman Borçlar Hukukunda İmkânsızlığın Düzenlenişi, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2008.

TUNÇOMAĞ, Kenan, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, İstanbul 1977.

TÜRKMEN, Ahmet, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerinin Değerlendirilmesi, Ankara Barosu Dergisi 2015, S.1 (341-368).

UYUMAZ, Alper/ AKÇAAL, Mehmet, Borçlar Kanunun Kira Sözleşmesine İlişkin Genel Hükümlerinin Değerlendirilmesi”, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 2013, Cilt 21, Sayı 1, s. 297-325.

YAVUZ, Cevdet, Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, İstanbul 2004.

YAVUZ, Cevdet/ ACAR, Faruk/ ÖZEN, Burak, Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, İstanbul 2016.

ZEVKLİLER, Aydın/ GÖKYAYLA, Emre, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara 2016.

https://blog.lexpera.com.tr/koronavirus-tedbirlerinin-kira-sozlesmelerine-etkisi/

----------------------------------------