EV ALIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN ÖNEMLİ BİR KAVRAM; AİLE KONUTU ŞERHİ

AİLE KONUTU KAVRAMI

Aile konutu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ile 01.01.2002 tarihinde hukukumuza girmiş yeni ve önemli bir kavramdır.

TMK’nin Aile Konutu başlıklı 194.maddesinde “Aile Konutu” şöyle düzenlenmiştir;

“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.

Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.”

Görüldüğü üzere aile konutunun tanımı kanun hükmünde yer almamaktadır. Kanun hükmü eşlerin aile konutlarıyla ilgili hukuki işlemlerde eşlerin serbestliği ilkesine istisna getirmiş ve böylece aile konutu ile ilgili bazı hukuki işlemlerin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kabul edilmiştir.

Kanunun gerekçesinde aile konutuna ilişkin bir tanıma yer verilmiştir. Madde gerekçesine göre Aile konutu, eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı, anılarla dolu bir alandır.

Ekonomik koşullar nazara alındığında, bir konutun satın alınması veya kiralama suretiyle de olsa bir konut edinilmesi, eşler için büyük sıkıntılara yol açmakta, büyük ekonomik fedakârlıklar ve emek gerektirmekte olup, maddi değerinin yanı sıra, eşlerin acı tatlı günlerini bu konutta yaşamakta olduğu, sosyal ilişkilerini ve dış çevreyle olan münasebetlerini bu konut ekseninde gerçekleştirdiği nazara alındığında, aile konutunun eş ve çocuklar için manevi ve duygusal bağlarının da bulunduğu açıkça anlaşılmaktadır.[1]

Doktrinde yapılan aile konutu tanımlarının ortak noktası eşlerin yaşam faaliyetlerini birlikte sürdürdüğü yer olmasıdır.

AİLE KONUTUNUN UNSURLARI

1.AİLE UNSURU

Aile konutundan bahsedebilmek için öncelikle resmi bir evlilik birliğinin bulunması gerekmektedir. Yani resmi nikahlı olmayan örneğin yalnızca dini nikahlı bir şekilde birlikte olan kişilerin aile konutu edinmesi kanunen mümkün değildir.

2.EŞ UNSURU

Aile konutundan bahsedilebilmesi için, eşler arasında geçerli bir evlilik birliğinin kurulmuş olması şart olup, aile konutu, resmen evli olan karı kocanın birlikte yaşadıkları ortak konutu ifade etmektedir[2].

Yasal evlilik ilişkisine dayanmayan birlikteliklerde kullanılan konut aile konutu sayılamayacaktır.

3.KONUT UNSURU

Türk Dil Kurumu konut kelimesini, “İnsanların içinde yaşadıkları ev, apartman vb. yer, mesken, ikametgâh” olarak tanımlanmıştır[3]. Konut kavramı doktrinde geniş olarak ele alınmaktadır. Örneğin, otel odası, kulübe, gemi kamarası, mavna, kayık gibi yerler de taşınır olsa dahi konut olarak kabul edilmektedir. Ancak bu yerlerin aile konutu olarak kabul edilebilmesi için eşler tarafından ile yaşamının merkezi haline getirilmiş olmalıdır.

BİRDEN FAZLA AİLE KONUTU OLAMAZ

Aile konutu ailenin yaşam merkezidir. Bu ifadeden de anlaşılacağı üzere aile konutu tek konut olabilir. Yargıtay bir kararında aile konutunun tek olması gerektiğini şu şekilde belirtmiştir; “Aile konutu; eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdikleri acı, tatlı günlerini yaşadıkları, yaşam faaliyetlerini yoğunlaştırdıkları mekândır. Aile konutu tektir. Bu sebeple de konutla ilgili kira sözleşmesinin feshi bu konutun başkasına devredilmesi yahut buna benzer hukuki işlemlerin tamamen veya kısmen sınırlandırılması diğer eşin rızasına bırakılmıştır[4].”

Belirttiğimiz üzere yayla evi, kışlık gibi ikincil nitelikte olan konutlar aile konutu olarak nitelendirilemez. Aile konutu tektir.

TAPUDA ARSA OLARAK KAYITLI BULUNAN BİR TAŞINMAZ AİLE KONUTU OLARAK KABUL EDİLEBİLECEK MİDİR?

Yargıtay, taşınmaz tapuda arsa ya da tarla olarak gözükse de, o taşınmaz üzerinde aile konutu olarak kullanılan bir bölüm olduğunun tespiti halinde, o bölümle sınırlı olarak şerh verilebileceğini belirtmektedir.

AİLE KONUTU ŞERHİ NASIL VERİLİR?

Aile konutu şerhinin tapu siciline verilebilmesi için talep şarttır. Aile konutu şerhinin verilmesini talep etmeye ancak eşler yetkilidir. Resmi evlilik akdi yapmamış, fakat ortak bir yaşam birlikteliği içinde yaşayan çiftler, hukuken eş olarak sayılmayacağından kişiler aile konutu şerhi verilmesini talep edemeyecektir.

Eşlerin, aile konutu şerhi verilmesini talep ettikleri taşınmazın aile konutu olduğunu belgelendirmeleri gerekmektedir. Malik olmayan eş, nüfus kayıt örneği, aile konutunda eşlerin yaşamlarını birlikte sürdürdüklerini gösteren muhtarlık evrakı ve nüfus cüzdanı ile birlikte Tapu Sicil Müdürlüğü’ne müracaat ederek aile konut şerhi konulmasını isteyebilir.

BİR KONUTUN AİLE KONUTU OLMASININ HUKUKİ SONUCU NEDİR?

Aile konutu olmanın hukuki sonucu olarak eşlerden biri diğer eşin rızası olmadan, aile konutu taşınmaz üzerindeki hukuki işlemleri yapamayacaktır. Bir başka deyişle, aile konutu olarak kullanılan taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi bulunmasa da, bu hukuki işlemleri hak sahibi olan eş, diğer eşin rızası olamadan yapamaz.

Malik olan eşin, aile konutu taşınmaz ile ilgili bu işlemlerinin, diğer eşin rızasına bağlı olması, aile konutu şerhi verilmiş olmasına bağlı değildir. Yani aile konutu şerhi verilmesi kurucu nitelikte değil açıklayıcı niteliktedir.

Diğer eşin, rızası olmadan yapılan işlemlere karşı dava açması ve bu işlemleri geçersiz kılması mümkündür. Bununla birlikte, uygulamada ve doktrinde malik eşle, söz konusu işlemi yapan işlemin diğer tarafı olan kişinin iyiniyetinin Türk Medeni Kanununun 1023. madde kapsamında korunup korunamayacağı tartışmalıdır.[5] Yargıtay’ın iki yönde de kararları mevcuttur.

Yargıtay bir kararında[6]; “ 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 194/1. maddesine göre, “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz." Bu madde hükmü ile aile konutu şerhi “Konulmuş olmasa da” eşlerin birlikte yaşadıkları aile konutu üzerindeki fiili ehliyetleri sınırlandırılmıştır. Sınırlandırma, aile konutu şerhi konulduğu için değil, zaten var olduğu için getirilmiştir. Bu sebeple tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Zira dava konusu taşınmaz şerh konulmasa da aile konutudur. Eş söyleyişle şerh konulduğu için aile konutu olmamakta, aksine aile konutu olduğu için şerh konulabilmektedir. Bu nedenle aile konutu şerhi konulduğunda, konulan şerh “Kurucu” değil “Açıklayıcı” şerh özelliğini taşımaktadır. Anılan madde hükmü ile getirilen sınırlandırma, “Emredici” niteliktedir…. Somut olayda, taşınmaz aile konutu niteliğindedir. Davalı eş dava konusu aile konutu bulunduğu taşınmaz üzerinde diğer davalı banka lehine ipotek tesis etmiş, bu işlem sırasında davacı eşin açık rızası alınmamıştır. Hukuk Genel Kurulunun 15.04.2015 tarih ve 2013/2-2056 esas, 2015/1201 karar sayılı kararında açıkça ifade edildiği ve Dairemizce de aynen benimsendiği üzere eşin açık rızası alınmadan yapılan işlemin geçerli olduğunu kabul etmek imkansızdır. Eş söyleyişle eşin "Açık rızası alınmadan" yapılan işlemin "Geçersiz olduğunu" kabul etmek zorunludur. Gerçekleşen bu durum karşısında yukarıda açıklanan yasal düzenleme ile ilkelere uygun değerlendirme yapılarak ipoteğin kaldırılması davasının kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde ret hükmü kurulması usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. “ şeklinde karar vermiştir. İlgili kararda da açıkça belirtildiği üzere aile konutu üzerine aile konutu şerhi konulması kurucu değil açıklayıcı niteliktedir. Bunun sonucu olarak aile konutu olarak özgülenmiş konut üzerine aile konutu şerhi konulmasa da, malik olmayan eşin rızası olmadan satılamaz, ipotek tesis edilemez.

AİLE KONUTU KORUMASININ SÜRESİ

Aile konutunun korunması kural olarak evlilik birliğinin sona ermesine kadar devam etmektedir. Evlilik birliğinin ölüm, iptal ve boşanma ile sona ermesi veya aile konutunun yok olması sonucunda aile konutu koruması da sona erecektir.

Sonuç olarak;

Ev satın alırken tapu kayıtlarında aile konutu şerhinin bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Aile konutu şerhi bulunmasa dahi alıcı olarak, satıcının malik olmayan eşinden de rıza alınması ilerde yaşanması muhtemel hukuki ihtilafların ve hak kayıplarının önüne geçecektir.

AİLE KONUTUNA İLİŞKİN ÖRNEK YARGITAY KARARI

YARGITAY 2. HUKUK DAİRESİ

Esas: 2018/1075

Karar: 2018/2651

Tarih: 26.02.2018

Taraflar arasındaki davanın yapılan muhakemesi sonunda mahalli mahkemece verilen, yukarıda tarihi ve numarası gösterilen hüküm temyiz edilmekle, evrak okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

Dava, Türk Medeni Kanununun 194. maddesine dayalı ipoteğin kaldırılmasına ilişkindir.

Türk Medeni Kanunun 194. madde hükmü ile eşlerin fiil ehliyetine getirilen sınırlama aile konutuna şerhin konulması ya da konulmaması koşuluna bağlanmadığı gibi işlem tarafı olan üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmamasının da herhangi bir önemi bulunmamaktadır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194/1. maddesine göre, "Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutun devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu madde hükmü ile aile konutu şerhi "konulmuş olmasa da' eşlerin birlikte yaşadıkları aile konutu üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmıştır.

Sınırlandırma aile konutu şerhi konulduğu için değil, zaten var olduğu için getirilmiştir. Bu sebeple tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Zira dava konusu taşınmaz şerh konulmasa dahi aile konutudur. Eş söyleşiyle şerh konulduğu için aile konutu olmamakta aksine aile konutu olduğu için şerh konulabilmektedir. Bu nedenle aile konutu şerhi konulduğunda, konulan şerh "kurucu" değil açıklayıcı" şerh özelliğini taşımaktadır.

Anılan madde hükmü ile getirilen sınırlandırma, "emredici" niteliktedir. Dolayısıyla bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak "belirli olan" bir işlem için verilebilir.

Türk Medeni Kanunun 193. hükmü ile eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle olan hukuki işlemlerinde özgürlük alanı tanınmış olmakla birlikte Türk Medeni Kanununun 194. madde hükmü ile eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek eşlerin hukuki işlem özgürlüğü, "aile birliğinin korunması" amacıyla sınırlandırılmıştır. Buna göre, eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça" aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu cümleden hareketle, aile konutunun maliki olan eş, aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak biçimde, aile konutunun ipotek edilmesi gibi tek başına" bir hakla sınırlandıramaz. Bu sınırlandırma "ancak diğer eşin açık rızası alınarak" yapılabilir.

Türk Medeni Kanununun 194. maddesi yetkili eşin izni için bir geçerlilik şekli öngörmemiştir. Bu nedenle söz konusu izin bir şekle tabi olmadan, sözlü olarak dahi verilebilir. Ancak maddenin ifadesinden de anlaşılacağı üzere, iznin "açık" olması gerekir.

Her ne kadar ipotek doğrudan doğruya aile konutundan faydalanma ve oturma hakkını engellemiyorsa da, hak sahibi eşin kötü niyetli ve muvazaalı işlemleri ile aile konutunun elden çıkarılma tehlikesi nedeniyle ipotek işlemine diğer eşin "açık rızası" şarttır.

Somut olayda, davacı eş dava konusu 9356 ada 6 parsel sayılı 4 nolu taşınmazın aile konutu olduğunu ve taşınmaz üzerine davalılardan banka tarafından konulan 30.12.2005 tarihli ipotek işlemine açık rızasının bulunmadığını iddia ederek ipoteğin kaldırılmasını talep etmiş davalılardan banka ise dava konusu taşınmazın ipotek işlemi tarihinde aile konutu olmadığını savunmuştur. Mahkemece dava konusu taşınmazın ipotek işlemi tarihinde aile konutu olup olmadığı yönünden her hangi bir araştırma yapılmaksızın hüküm kurulmuştur. O halde; mahkemece, tarafların gösterdikleri deliller kapsamında dava konusu taşınmazın ipotek işlem tarihinde aile konutu olup olmadığı belirlendikten sonra yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda toplanan diğer delillerle hep birlikte değerlendirilerek sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmayıp, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Temyiz edilen hükmün yukarıda gösterilen sebeple BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde yatırana geri verilmesine, işbu kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere oybirliğiyle karar verildi. 26.02.2018

______________________

[1] Kılıçoğlu, M. Ahmet, Türk Medeni Kanununda Diğer Eşin Rızasına Bağlı Hukuksal İşlemler ve Yasal Alım Hakkı, Ankara 2002, s.7

[2] Kılıçoğlu, Diğer Eşin Rızası, s.9

[3] TDK Güncel Türkçe Sözlük, sozluk.gov.tr

[4] Y2HD. 02.02.2006 T, 2005/16473 E., 2006/799 K.

[5] Serdar, İ . "1756 (2014/4) SAYILI GENELGE KAPSAMINDA AİLE KONUTU ŞERHİ". Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 21 (2019 ): s.625

[6] Y2HD. 13.02.2019 T, 2019/348 E., 2019/984 K.