KİRA SÖZLEŞMELERİNDE COVİD-19 PANDEMİSİNİN ETKİSİ

Ulusal ve global çerçevede büyük bir krize sebep olan COVID-19 pandemisi ekonomik düzene ciddi darbeler vurmuştur. 11 Mart 2020 tarihinde ülkemizde görülen ilk vakayı müteakiben hızlı bir şekilde yetkili idareler tedbirler almaya başlamışlardır. İlk olarak, İçişleri Bakanlığının 16.03.2020 tarihli genelgesi ile tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları (atari, playstation vb), her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil) çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine durdurulmuş, akabinde 20.03.2020 tarihli, 31074 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Cumhurbaşkanlığı Genelgesi ile korona virüs salgını nedeniyle bilimsel, kültürel, sanatsal ve benzeri toplantıların, aktivitelerin Nisan ayı sonuna kadar ertelenmesine karar verilmiştir. Alınan bu tedbirlerin amacı, virüsten ivedi bir şekilde kurtulup kamu sağlığını ve emniyetini garanti altına almaktır. Bu tedbirler doğrultusunda insanlar bir arada bulunmaktan, toplu alanlardan, kalabalıktan ve sosyal çevrelerinden kaçınmakta, bu durum ister istemez ticari hayatı durma noktasına getirmektedir.

Yukarıdaki açıklanan nedenlerden kaynaklı en çok merak edilen husus, bu krizin kira sözleşmelerinde mücbir sebep oluşturup oluşturmayacağı meselesidir. Mücbir sebep, doktrindeki tanımı ile sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olay, şeklinde kabul görmektedir. (Eren, s. 582 vd.). Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 17.10.2019 tarihli 2017/3-444 E – 2019/1083 K sayılı ilamında yapılan mücbir sebep değerlendirmesi de aşağıdaki gibidir;

“… Yukarıdaki açıklamadan da anlaşılacağı gibi mücbir sebebin birtakım unsurları vardır. Öncelikle mücbir sebep, zorlayıcı bir olaydır. Bu olay doğal, sosyal veya hukuki bir olay olabileceği gibi insana bağlı beşeri bir olay da olabilir. Bu olay, zarar verenin faaliyet ve işletmesi dışında kalan bir olay olmalıdır. Mücbir sebep nedeniyle zarar veren, bir davranış normunu veya sözleşmeden doğan bir borcu ihlâl etmiş olmalıdır. Yine mücbir sebep, davranış normunun ihlâli ya da borca aykırılığın sebebi olmalı ve kaçınılmaz bir şekilde buna yol açmış olmalıdır. Kaçınılmazlık kavramı, mücbir sebep yönünden karşı konulmazlık ve önlenemezlik kavramını da kapsar. Mücbir sebebin bir diğer unsuru ise öngörülmezliktir…”

Yargıtay ilamında da açıklandığı gibi, görmekteyiz ki, bir durumun mücbir sebep olması için bazı nitelikleri taşıması gerekmektedir; 1- zorlayıcı olma, 2- doğal, sosyal veya hukuki bir durum ya da beşeri bir olay olma, 3- borçlu tarafın faaliyet ve işletmesi dışında kalan bir olay olma. Mücbir sebep aynı zamanda karşı konulamayacak ve önlenemez, tarafların müdahale edip değiştiremeyeceği bir durum olmalıdır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2017/11-90 E. 2018/1259 K sayılı ve 27.06.2018 tarihli kararında da ele alınan mücbir sebep açıklaması COVİD – 19 salgınının mücbir sebep olarak kabul edilip edilmeyeceğine ilişkin tartışmayı şekillendirip son noktayı koymuştur. “Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış veya normunun veya borcun ihlaline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır. Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.”

Öncelikle kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu sözleşmeler belirli ve belirli olmayan süreler için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli süreli olup, diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır. Kira sözleşmesinde kiraya veren ve kiracı olmak üzere iki taraf vardır. Sözleşme konusu da kiralanan eşya yani taşınmazdır.

Biliyoruz ki, kira sözleşmesinde kiracıdan beklenen vaktinde kira bedelini ödemesidir. (TBK.m.313) Kira bedelinin ödenmemesi halinde, kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından kiracının tahliyesine neden olmaktadır. Bu noktada kiraya verenler hem kira alacağının tahsili için hem de kiracıyı taşınmazdan tahliye etmek için her türlü hukuki başvuruyu yapma hakkına sahiptirler. Türk Borçlar Kanunu bu durumu 112.maddede “ Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.” Şeklinde düzenlemektedir.

Maddeyi direkt yorumladığımızda kendine kusur yükletilemeyeceğini ispat eden borçlunun, yani kiracının borçtan kurtulabileceği sonucunu çıkarmaktayız. Korona virüsünün yarattığı etkinin, kira sözleşmesine yansıtılması için kiracı nezdinde alınan tedbirlerin, mevcut durumun büyük bir yıkım oluşturması ve bunun kanıtlanabilir olmasına bağlıdır.

Bu açıklamalar doğrultusunda akıllara her ne kadar, Türk Borçlar Kanunumuzun 331. Maddesi “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.” hükmü gelse de, bu kanun hükmü yine Türk Borçlar Kanunu uyarınca, 01.07.2020 tarihinden itibaren yürürlüğe gireceğinden günümüz şartları bakımından uygulanması mümkün bir düzenleme değildir.

Bu durumda, korona virüsü sebebi ile kira borcunu ödemekte güçlük çekenler için uygulanacak ve değerlendirilmesi gereken hüküm Türk Borçlar Kanunu 138.maddesinde düzenlenen “Aşırı İfa Güçlüğü” Maddesidir.

Bu madde; “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesi dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak (ihtirazi kayıt ile) ifa etmiş olursa borçlu hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” olarak mevzuatta yerini almıştır. İçerisinde esasında mücbir sebebe atıfta bulunan bu kanun hükmüne göre borcu ifa etmeden ya da ihtirazi kayıtla ifa eden borçlu, kiracı daha sonrasında mahkemeye başvurarak bu kira sözleşmesi uyarınca ifa güçlüğü yaşanan süre için kira bedellerinde bir uyarlanma yapılmasını talep etme hakkına sahiptir.

Taraflar arasında mevzuattan kaynaklanan uyarlama ortak karar ile de yapılabilir. Ancak, ortak karar alınamaması halinde kiracı uyarlama talebini mahkemeden ister. Faaliyetin durması ve ciddi ekonomik sıkıntıları ispatı ile beraber kiracı kira sözleşmesinin askıya alınması talebi ile kira ve aidat gibi yan giderlerin ödenmemesini talep edebileceği gibi, kira ve yan gider tutarlarından indirim talep edebilir. Bu uyarlama talebi bir yana, mücbir sebep, COVİD-19 salgınının bertaraf edilmesi ile askıya kalınan sözleşme kaldığı yerden devam edecektir.

Hiçbir koşulda taraflar anlaşması söz konusu olmazsa, kiracı, sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. Kira sözleşmesi sürekli edim gerektiren bir sözleşme olduğundan mevzuat uyarınca kiracı kira sözleşmesini feshetme hakkına da sahip olacaktır.